Czy każda inwestycja w nieruchomości komercyjne w Warszawie wymaga badania due diligence?

Rynek nieruchomości komercyjnych w Warszawie rozwija się dynamicznie – od biurowców i magazynów, po nowoczesne obiekty usługowe czy inwestycje mixed-use. Stolica przyciąga kapitał zarówno krajowy, jak i zagraniczny, a wartość transakcji sięga często milionów złotych. W takim środowisku inwestycyjnym decyzje podejmowane bez kompleksowej analizy mogą prowadzić do poważnych ryzyk prawnych i finansowych. Dlatego też badanie due diligence stało się nieodłącznym elementem profesjonalnego procesu inwestycyjnego. Pytanie jednak brzmi – czy każda inwestycja tego wymaga?

Kiedy badanie due diligence jest konieczne i co należy wziąć pod uwagę?

Choć nie ma formalnego obowiązku przeprowadzania badania due diligence, w praktyce każda większa transakcja na rynku nieruchomości komercyjnych bez niego może oznaczać działanie na oślep. Proces ten pozwala zweryfikować nie tylko stan prawny nieruchomości, ale też jej zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, kwestie podatkowe, obciążenia hipoteczne, roszczenia osób trzecich czy istniejące zobowiązania wynikające z umów najmu.

Z punktu widzenia inwestora, analiza due diligence to nie wydatek, lecz inwestycja w bezpieczeństwo – szczególnie w przypadku zakupu nieruchomości generujących dochód, takich jak centra handlowe, obiekty biurowe czy parki logistyczne. Przeoczenie tak podstawowej kwestii jak np. nieujawniona służebność, nieuregulowany dostęp do drogi publicznej czy postępowanie egzekucyjne może oznaczać wieloletnie problemy prawne i znaczne straty.

Zakres raportu due diligence w praktyce prawa nieruchomości

Zakres analizy due diligence powinien być dostosowany do rodzaju inwestycji i jej charakteru. Inaczej podchodzi się do zakupu gruntu pod nową inwestycję, a inaczej do przejęcia wynajętego budynku biurowego. Niemniej jednak pewne elementy są niezmienne: szczegółowa weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, sprawdzenie ksiąg wieczystych, ewentualnych postępowań sądowych i administracyjnych, a także zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy.

Ważną częścią raportu due diligence są również kwestie podatkowe – analiza potencjalnych zobowiązań z tytułu podatku od nieruchomości czy VAT-u. Nie mniej istotna jest analiza umów zawieranych z najemcami – to one decydują o rentowności projektu. W ramach praktyki naszej kancelarii, która działa aktywnie w zakresie prawa nieruchomości w Warszawie, takie analizy prowadzone są z uwzględnieniem lokalnych realiów prawnych i biznesowych. Warszawski rynek ma swoją specyfikę – dynamiczne zmiany urbanistyczne, częste zmiany przeznaczenia terenów czy trudności związane z decyzjami środowiskowymi. To wszystko powinno znaleźć odzwierciedlenie w dobrze przygotowanym raporcie.